房产公司的流动性风险还在释放。在政策吹风、金融机构等多方协力之下,从表面看来,情况正往好的方向发展。

日前,恒大的债权人电话会议传出信号,将与信托公司以“股权转让+托管运营”新模式,解决公司流动性紧张的情况。

这一信息,给前期多家信托公司入局房企的动因,做了更好的解释。

“债权人”到“开发商”

时间退回到2021年11月,中融信托宣布,拟对深圳市花现置业有限公司(以下简称“花现置业”)的股权从参股时的49%增至100%,而花现置业原本的大股东是花样年。

之后,信托公司入局房产项目显得更频繁。

2022年1月中旬左右,中融信托接盘中南建设旗下盐城港达房地产开发有限公司49%股权;五矿信托连续拿下阳光城杭州橙光置业19%股权、恒大旗下昆明恒拓置业有限公司100%股权。

1月底,平安信托接盘正荣集团旗下厦门市荣璐置业有限公司49%的股权。

到了2月,恒大的多个项目被光大信托和五矿信托接盘了。

不难发现,在上述股权变动中,信托公司在与房企的合作过程中,身份发生了改变。

信托业资深人士小胡(化名)告诉银柿财经记者,最近一波“接盘”动作之后,信托公司从原来的债权人身份,变成了持股项目的管理者,与房企的债券合作变成了股权合作。在这个模式下,信托公司直接参与项目的具体运营,在项目的风险把控上更有了主导意义。开发商的身份则转变为代建方。

“对于我们信托公司来说,处理存量,化解风险才是当务之急。”

据用益观察数据显示,2021年信托行业共计披露风险项目282款,涉及金额达1495.18亿元。其中,房地产企业违约是“暴雷”重灾区,2021年全年违约规模达 917.11亿元,占总违约规模比达61.34%。

“踩雷”后的无奈之举

银柿财经记者曾报道,去年以来,多家信托公司深陷房产企业的流动性危机,以五矿信托为例,不仅“踩雷”了恒大、蓝光发展,还“命中”了华夏幸福等。

总的来说,与房企合作项目越多、捆绑越深度的信托公司,暴露的风险也高,亦越显脆弱。

五矿信托在入局恒大时曾向媒体表态,面对与恒大集团合作的部分项目风险,五矿信托以维护投资人利益为首要目标,寻求化解路径。经过反复论证,五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权,推动项目正常化运营,是当前解决恒大项目问题的最优方案。

“这也是我所说的信托公司的无奈。”小胡告诉记者,之前信托公司是拿着债权被动地等房企还钱,还会有房企“摆烂”不还钱。但“债转股”模式之下,信托公司主动性更高,结果就会不一样。

不过,小胡告诉记者,这一模式的逐渐落地,更多也是政策吹风的结果。

去年12月,央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。

这一政策的发布,给房地产行业风险化解指引了更清晰的方向。“当信托公司以股权的形式承接的项目收并购,对于房企原本承压的‘三条红线’压力有所帮助,对缓解流动性压力更为直接。”小胡补充道。

据银柿财经记者统计,恒大在向光大信托和五矿信托出售4个项目的相关股权时,可收回前期投资款达19.5亿元,化解项目涉及的债务约70亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾表示,信托“接盘”房企项目,当然是有私心的。“这些项目大多是因为资金遇到压力才出手,但项目本身并没有太大问题,所以在收购之后,这些项目还是有机会被盘活的。”

最优方案下的博弈

对于房企来说可能是“断臂求生”,但对信托公司而言是各方面的能力考验。

有华东某大型信托公司长期从事地产融资的业内人士表示,变成股东入局房企项目后,信托公司能否保证前期投入的收回,也得打个问号。

对此,小胡也表示了部分认同。“对信托公司的主动管理能力确实存在着不小的挑战。像这种合作模式下,信托公司需要一个团队去跟踪项目,团队所需人才也需要结构化调整,这都是压力,也需要成本。”

“对于信托公司而言,风险其实并不会因为这个模式而降低,只是风险的形式和承担者发生了转变,从原来的房企信用风险侧转向了市场侧。简单地说,你所建的房子卖不出去,就是信托公司现在要承担的风险。”

据国家统计局发布的2022年1~2月房地产行业数据,商品房销售面积、商品房销售额双降,增速为2016年以来的次低,仅高于疫情刚爆发时的2020年1~2月,消费端呈现疲软态势。小胡也告诉记者,行业数据只是平均值,市场的风险其实就在眼前。

当然,其中肯定也会有值得投资的项目。因此,在合作上,信托公司更倾向于选择好的项目,或者能更快回款的项目。另外,每家房企的议价能力都不一样,除了利润的分配,是否保留回购权,还有更优先的利润分配权利等,都是房企和信托公司间的较大博弈点。

小胡告诉记者,说到底,双方都是为了自己的利益最大化,肯定会有博弈,好的项目,房企的议价权可能会更大些,但也不都是一概而论的。

据记者梳理,恒大集团陆续与多家信托公司签署协议,都有行使回购股权的权利

被深度捆绑的信托公司能否走出漩涡还未可知。不过,可以确定的是,信托公司在风险的倒逼下,已在做内功、提升风控管理的路上。